Sinds 1 januari 2024 moet elk appartementsgebouw met minstens twee residentiële eenheden een EPC voor de gemeenschappelijke delen hebben. Dit certificaat beoordeelt de energiezuinigheid van gedeelde ruimtes zoals vloeren, muren, daken en collectieve installaties. Het document bevat ook concrete aanbevelingen voor energetische verbeteringen en is 10 jaar geldig. Bij het ontbreken van dit verplichte attest riskeren eigenaars boetes tussen 500 en 5000 euro.
Wat valt onder gemeenschappelijke delen?
De technische installaties in het gebouw vormen een essentieel onderdeel van de keuring. Dit omvat onder meer de centrale verwarmingsketel, het warmwatersysteem en de verlichtingsarmaturen in trappenhuizen en gangen. Ook de gebouwschil wordt grondig geanalyseerd: het gaat hier om de dakisolatie, buitenmuurisolatie en de kwaliteit van ramen en deuren in publiek toegankelijke zones.
Een concreet voorbeeld: bij een appartementencomplex met 10 wooneenheden worden zowel de inkomhal, fietsenberging als het collectieve ventilatiesysteem beoordeeld. Daarnaast vallen ook zonnepanelen of zonneboilers die door alle bewoners gebruikt worden onder deze evaluatie.
De kelder, de lift en eventuele wasruimtes die door meerdere eigenaars benut worden, maken eveneens deel uit van het onderzoek door de energiedeskundige type A.
Wetgeving en verplichtingen in 2025
De Vlaamse overheid heeft de regelgeving rond het EPC gemeenschappelijke delen verder aangescherpt. Appartementsgebouwen moeten nu bij energetische renovaties hun certificaat actualiseren zodra minimaal 15% van de gebouwschil wordt geïsoleerd of wanneer collectieve installaties worden vervangen.
Een erkende specialist controleert nauwgezet de bewijsstukken over isolatie en ventilatie. De vereniging van mede-eigenaars draagt hierbij de eindverantwoordelijkheid voor het tijdig updaten van het certificaat.
Bij overdracht van een appartement moet de eigenaar zowel het individuele EPC als het certificaat van de gemeenschappelijke delen kunnen voorleggen aan potentiële kopers. Nieuwbouwappartementen krijgen tien jaar na het verkrijgen van hun omgevingsvergunning de verplichting om een EPC gemeenschappelijke delen op te maken.
Wanneer is een EPC-attest verplicht?
Een EPC-attest voor gemeenschappelijke delen moet aanwezig zijn bij verschillende sleutelmomenten. Bij de overdracht van een appartement dient u het document direct te kunnen voorleggen aan potentiële kopers of huurders.
Na een grondige renovatie waarbij de energieprestatie aanzienlijk wijzigt, zoals het plaatsen van nieuwe ramen of dakisolatie, moet u het attest updaten. Dit geldt ook wanneer u collectieve systemen vervangt of moderniseert.
Voor bestaande appartementsgebouwen met twee of meer wooneenheden is het bezit van een geldig EPC-attest nu al verplicht. Wacht u met de aanvraag? Dan riskeert u een boete. Neem contact op met een erkende energiedeskundige type A om uw gebouw te laten keuren.
Boetes bij ontbrekend certificaat
Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) handhaaft streng op ontbrekende EPC-certificaten. De financiële sancties variëren van 500 tot 5000 euro, waarbij het exacte bedrag afhangt van het aantal wooneenheden in het gebouw.
Een praktijkvoorbeeld: bij een gebouw met 8 appartementen kan de boete oplopen tot 2500 euro. Zelfs na betaling van de boete blijft de verplichting bestaan om alsnog een certificaat te laten opmaken.
Het VEKA voert regelmatig steekproefsgewijze controles uit bij appartementsgebouwen. De vereniging van mede-eigenaars en de syndicus kunnen beiden aansprakelijk gesteld worden voor deze administratieve geldboetes. Voorkom deze sancties door tijdig een erkend deskundige in te schakelen voor de opmaak van uw certificaat.
Kostprijs en tarieven voor keuring
De basiskost voor een EPC gemeenschappelijke delen start vanaf 200 euro. Per wooneenheid komt daar gemiddeld 20 euro bij. Een appartementencomplex met 10 units betaalt zo ongeveer 400 euro voor het volledige certificaat.
Verschillende factoren beïnvloeden de uiteindelijke prijs: de complexiteit van het gebouw, de aanwezigheid van technische documentatie en de bereikbaarheid van alle ruimtes. Beschikt u over recente bouwplannen of facturen van isolatiewerken? Dan verloopt de keuring vlotter en kan dit de kostprijs gunstig beïnvloeden.
De tarieven variëren per regio. In Vlaanderen liggen de prijzen doorgaans lager door het grotere aanbod van energiedeskundigen. Vraag steeds meerdere offertes aan voor een scherpe prijs.
Rol van de syndicus bij EPC-aanvraag
De syndicus vervult een essentiële coördinerende functie bij het verkrijgen van een EPC gemeenschappelijke delen. Deze professional verzamelt alle technische documentatie over isolatie, verwarming en ventilatie die de energiedeskundige nodig heeft voor een grondige analyse.
Naast het bijeenbrengen van documenten zorgt de syndicus voor vlotte toegang tot alle gemeenschappelijke ruimtes tijdens het plaatsbezoek. Deze professional plant ook de nodige afspraken tussen de energiedeskundige type A en de vereniging van mede-eigenaars.
Voor een efficiënt verloop houdt de syndicus een actueel dossier bij met alle relevante informatie over energetische renovaties en aanpassingen aan collectieve installaties. Dit maakt toekomstige updates van het energieprestatiecertificaat veel eenvoudiger.
Specifieke regels voor nieuwbouwappartementen
Voor nieuwe appartementsgebouwen gelden specifieke voorwaarden rond het EPC gemeenschappelijke delen. De verplichting start pas 10 jaar en 1 maand na het verkrijgen van de bouwvergunning. Dit geeft ontwikkelaars en eerste bewoners ruime tijd om het gebouw energetisch te evalueren.
Wanneer een ingrijpende energetische renovatie (IER) wordt uitgevoerd tijdens deze periode van 10 jaar, vervalt de classificatie als nieuwbouw. Het gebouw valt dan onder de standaardregels voor bestaande appartementsgebouwen.
Bij de oplevering van een nieuwbouwproject ontvangt de bouwheer alle technische documentatie over de centrale verwarming, het ventilatiesysteem en de productie van warm water. Deze documenten vormen later de basis voor het EPC-certificaat.
EPC bij verkoop van appartementen
Bij de verkoop van een appartement moet de eigenaar twee EPC-attesten kunnen voorleggen: één voor het appartement zelf en één voor de gemeenschappelijke delen. Deze dubbele verplichting zorgt voor volledige transparantie over de energieprestatie van de hele wooneenheid.
De feitelijke toestand van het gebouw bepaalt welke documenten nodig zijn. Wanneer een individuele wooneenheid te koop staat, moet de verkoper beide attesten al vanaf de eerste advertentie vermelden. Dit geldt ook voor kleine niet-residentiële eenheden zoals medische praktijken binnen het appartementsgebouw.
Vraag tijdig advies op maat aan een erkende deskundige voor een correcte bepaling van het aantal certificaten dat u nodig heeft. Een concreet voorbeeld: bij de verkoop van een duplex-appartement volstaat één EPC voor de wooneenheid, plus het certificaat van de gemeenschappelijke delen.
Geldigheidsduur van het certificaat
Het EPC gemeenschappelijke delen blijft 10 jaar geldig vanaf de datum van opmaak. Deze periode vervalt vroegtijdig wanneer minstens 15% van de omhullende schildelen worden vervangen of nageïsoleerd.
Bij substantiële energetische verbeteringen aan het gebouw moet een nieuw certificaat worden aangevraagd. Dit geldt bijvoorbeeld na de installatie van een centraal verwarmingssysteem of de renovatie van het dak.
De vereniging van mede-eigenaars ontvangt een herinneringsbrief drie maanden voor het verstrijken van de geldigheidstermijn. Zo blijft er voldoende tijd om een nieuwe EPC-keuring in te plannen. Een energiedeskundige type A stelt het vernieuwde certificaat op basis van de meest recente gegevens op.
Residentiële eenheden en EPC-waarde
Een residentiële eenheid vereist specifieke voorzieningen om in aanmerking te komen voor een EPC-beoordeling. De woning moet beschikken over een eigen woonkamer, sanitair, keuken en een afsluitbare toegang vanaf de openbare weg of gedeelde ruimte.
De EPC-waarde van een appartement hangt nauw samen met die van de gemeenschappelijke delen. Wanneer het gebouw beschikt over een centraal verwarmingssysteem of decentraal ventilatiesysteem beïnvloedt dit rechtstreeks de individuele scores van alle wooneenheden.
Zelfs bij appartementen zonder gemeenschappelijke ruimtes speelt de eigendomsstructuur een rol. De vloer van de benedenverdieping en het dak vallen onder gezamenlijk beheer, wat meeweegt in de uiteindelijke energieprestatie van elke unit.
Procedure voor aanvraag en keuring
De aanvraagprocedure start met het contacteren van een erkende energiedeskundige type A. Deze professional maakt een afspraak voor het plaatsbezoek en vraagt vooraf alle nodige documenten op zoals bouwplannen en technische fiches.
Voor een vlotte keuring verzamelt u best vooraf:
- Facturen van uitgevoerde renovaties
- Technische documentatie van verwarmingsinstallaties
- Foto’s van isolatiewerken
- Plannen van het gebouw
Een standaard inspectie neemt ongeveer 3 uur in beslag. De deskundige onderzoekt systematisch alle relevante onderdelen van het gebouw en maakt gedetailleerde notities. Na het bezoek ontvangt u binnen 14 werkdagen het officiële certificaat via e-mail.
Uitzonderingen voor appartementsgebouwen
Voor nieuwbouwappartementen geldt een bijzondere regeling: zij krijgen pas tien jaar en één maand na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning de verplichting om een EPC op te maken.
Gebouwen die een ingrijpende energetische renovatie ondergaan, vallen niet onder deze uitzondering. De eigenaar van het gebouw moet in dat geval direct een nieuw certificaat aanvragen.
Wanneer een gemeente geen apart adres toekent aan bepaalde ruimtes binnen het appartementsgebouw, zoals een conciërgewoning, worden deze beschouwd als onderdeel van de gemeenschappelijke delen. Dit beïnvloedt rechtstreeks de beoordeling van het energieprestatiepeil.
Woningen kleiner dan 50 vierkante meter krijgen soms aangepaste beoordelingscriteria, waarbij de verlichting en technische installaties anders gewogen worden in het eindresultaat.
Impact op gemene delen en energieprestatie
De energieprestatie van gemeenschappelijke ruimtes heeft een directe invloed op het comfort en de energierekening van alle bewoners. Een goed geïsoleerde inkomhal kan bijvoorbeeld het energieverbruik met 20% verlagen.
Slimme verlichtingssystemen in trappenhuizen en parkeergarages dragen substantieel bij aan lagere elektriciteitskosten. Een modern ventilatiesysteem in de gemeenschappelijke ruimtes zorgt bovendien voor een gezonder binnenklimaat.
Praktijkmetingen tonen aan dat appartementsgebouwen met een gunstige EPC-score voor hun gemene delen gemiddeld 25% minder energie verbruiken. Dit vertaalt zich rechtstreeks in lagere maandelijkse kosten voor de vereniging van mede-eigenaars. De investering in energiezuinige oplossingen betaalt zich doorgaans binnen 5 tot 7 jaar terug.
Verplichte renovaties en verbeteringen
De renovatieverplichting voor appartementsgebouwen met een E- of F-label vereist binnen 6 jaar een verbetering naar minimaal label D. Deze regel geldt voor alle nieuwe eigenaars na een notariële overdracht.
Een erkende energiedeskundige type A bepaalt de exacte renovatie-eisen op basis van de functie van de grootte van het gebouw. Denk aan dakisolatie, hoogrendementsbeglazing of een nieuwe verwarmingsketel.
Zelfs wanneer er geen omgevingsvergunning beschikbaar is voor eerdere werken, blijft de renovatieplicht van kracht. Bij het uitvoeren van de nodige verbeteringen kan u rekenen op een vaste kostprijs voor de heropmaak van het EPC-attest, wat financiële zekerheid biedt tijdens het renovatietraject.